朱某与沈某2017年签订《房屋转让协议》，约定沈某将其享有的拆迁安置房以110万元转让给朱某，双方约定朱某之前借给沈某的69万元借款转为购房款，朱某再向沈某支付购房款31万元，剩余10万元购房款在产权过户至朱某名下后付清。协议签订后，案涉房屋一直由朱某占有并使用。2019年1月2日，沈某取得案涉房屋的产权，朱某要求沈某过户，后发现房屋已于2019年1月30日因执行案件被法院查封，朱某向法院提起执行异议之诉，请求停止对案涉房屋的执行。一审二审法院均驳回了朱某的诉讼请求。该案的核心争议焦点为，朱某对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，即朱某的以物抵债协议是否属于物权期待权的保护范围。
首先，何为物权期待权？我国法律目前并未对物权期待权进行明确规定，部分省高院在执行异议之诉的地方审判指导性文件中提到过“物权期待权”概念。物权期待权起源于德国，是指对于已经签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的物权，但赋予其类似物权人的地位，其对物权的期待权具有排除执行的效力。在执行异议之诉中，关于当事人是否享有物权期待权，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议若干规定》）第28条、29条，分别对关于无过错不动产买受人以及无过错商品房消费者的物权期待权保护条件进行了规定。比如，《执行异议若干规定》第28条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，其权利能够排除执行的，法院应予支持等。其次，以物抵债的受让人是否享有物权期待权？实践中，有的抵债受让人请求法院排除执行，这些受让人往往持有与债务人签订的以物抵债协议或者买卖合同，其约定将法院正在执行的不动产抵债给受让人。如果已经办理不动产登记，则受让人成为不动产的所有权人，自应受到保护。如果没有办理不动产登记，此时抵债协议只能产生债法上的效力，即享有抵债标的物的登记请求权和物的交付请求权。此时，抵债受让人能否纳入物权期待权的保护范围，在司法实践中存在争议。最高人民法院对此也存在不同裁判观点。笔者在中国裁判文书网检索发现，（2017）最高法民申2484号、（2017）最高法民申4657号、（2018）最高法民终561号、（2018）最高法民申25号等裁判认为，以物抵债协议需纳入物权期待权的保护范围，而（2019）最高法民再175号、（2017）最高法民终354号等裁判则认为，以物抵债协议不受物权期待权的保护。
再次，朱某是否应当享有物权期待权？若按照《执行异议若干规定》第28条规定的构成要件，朱某应当享有物权期待权：第一，在法院查封案涉房屋前，朱某和沈某已签订合法有效的书面买卖合同；第二，在法院查封案涉房屋前，朱某已合法占有案涉房屋；第三，朱某已经按照合同约定支付了大部分价款，剩余价款在房屋过户后，朱某愿意按照法院的要求交付执行；第四，案涉房屋一直未办理过户登记，是因为沈某在签订案涉购房合同后，仍未取得房屋的产权证，而非因朱某自身原因。但法院认为，之所以要对无过错买受人进行特别保护，其基本的理念是请求交付物的债权作为物权期待权优先于金钱债权。而设立以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债，否则有违债权平等原则。故再审法院驳回了朱某的再审申请。但该案与一般的以物抵债存在一定区别，朱某除将69万元债权抵作购房款，还向沈某支付了额外的31万元购房款，若法院直接认定朱某不享有物权期待权，有可能导致朱某额外支付的购房款也无法取回，这对案外人可能不公平。事实上，最高人民法院民二庭对《执行异议若干规定》第28条构成要件进行解释时，针对第三个构成要件（即“已支付全部价款”），也作了“对于采用抵债的方式，可以视为支付价款”的说明（具体见2019年人民法院出版社出版、最高人民法院民二庭编著的《〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉理解与适用》第643页）。因此，建议最高人民法院未来在对以物抵债受让人是否享有物权期待权进行规定时进一步细化，避免在对当事人权益保护中出现顾此失彼、利益失衡的情形。
