第2章 不动产登记的原则

不动产登记原则贯穿于不动产登记的所有环节，是不动产登记的灵魂。综合现行法律规定，不动产登记原则主要有：

1、依当事人申请原则

不动产登记依据当事人申请而启动，除了法律另有规定，登记机构不得主动启动登记程序。

《不动产登记暂行条例》第三条规定了不动产登记的类型，其中有一种登记类型是查封登记，有人认为这是当事人申请原则的例外。笔者认为这种观点有待商榷。我们知道，一般情况下一个完整的登记包括设立登记、转移登记、更正登记、变更登记和注销登记等几个相互联系又相互独立的环节，而查封登记仅有设立登记和注销登记两个环节，是不动产登记类型中较为特殊的一类登记，但同样需要依申请而启动：

（一）申请主体为法院。《不动产登记暂行条例实施细则》第九十条规定了办理查封登记需提供的材料，这从本质上说明了查封登记虽是特殊的登记类型，但同样需要申请，只是申请主体为法院。
（二）需要注销登记。不动产权利不存在时，需要办理注销登记。对查封登记而言，同样需要法院办理解除查封手续，实质上就是注销登记。虽然《不动产登记暂行条例实施细则》第九十二条第二款规定：“不动产查封期限届满，人民法院未续封的，查封登记失效。”但在实务中，有些不动产登记机构并不会直接将查封状态解除，即便查封登记期限届满，未有法院相关文书，依然保持查封状态。理由：
【1】法律用语“失效”与“自动解除”有本质区别；【2】登记查封同样是依申请而启动的登记，法院理应按规定和程序进行解除。这个问题有待法律进行进一步明确规定。

另外，不动产登记需共同申请，单方申请是例外，《不动产登记暂行条例》及实施细则采用罗列法进行了规定。

2、属地原则

《不动产登记暂行条例》第七条第一款规定：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理”。明确规定了不动产登记的属地原则。

3、权利主体一致原则

《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款规定“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致”。不动产登记实行统一登记前，虽规定了“房随地走，地随房走”的原则，但仍可能出现权利主体不一致的情况，房屋登记部门只负责登记房屋权属情况，土地登记部门负责土地权属情况，比如当事人办理房屋转移登记，需到两个部门分别办理，便会存在房屋转移登记完成而土地转移登记未去申请的可能。不动产统一登记实行后，权利主体保持一致，不动产权属状况更加明晰。