第1章        

【1】、不动产登记的概念

《不动产登记暂行条例》第二条第一款将不动产登记定义为：“不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。”

从该条规定看出不动产登记具备以下特征：

【2】登记主体为不动产登记机构

《不动产登记暂行条例》出台之前，我国的不动产登记为分散登记，没有统一的不动产登记机构，比如房屋登记由房屋所在地的房屋登记机构办理，土地登记由国土资源主管部门办理，而且各地的登记机构设置也不一样。为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，[1]根据《物权法》第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理”，及相关文件，在全国范围实行不动产统一登记制度，县级以上地方人民政府确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作。

【3】登记内容为不动产权利归属和其他法定事项

不动产权利归属一般包括主体、客体和内容三个方面，体现在不动产登记簿中便是不动产权利人的身份信息、不动产坐落等自然状况以及权利类型等内容。其他法定事项比如查封登记、异议登记等需要记载的内容。笔者认为，不动产登记的主要目的是贯彻公示公信原则，凡是公示的便具有公信力，社会公众可以了解不动产的归属情况和权利限制情况，只要是确定不动产权利归属情况和可能对第三人权利产生影响的事项均应需登记。

【4】不动产登记的客体限于不动产

何为不动产？我国法律仅《担保法》对其进行了表述，“不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物”。为了明确不动产登记的客体，《不动产登记暂行条例》在《担保法》基础上将不动产界定为“土地、海域以及房屋、林木等定着物”。

【5】登记的结果是记载于不动产登记簿

《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”不动产登记簿是物权变动的最终依据，除了个别例外情形（详见物权法第二十八—第三十条）。

[一]《不动产登记暂行条例》第1条

[二]《不动产登记暂行条例》第6条